Оформление дачного дома | ООО "МирТ"

ДАЧНЫЙ ВОПРОС

Это нужно знать каждому дачнику!!!

 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» ФЗ № 217-ФЗ от 29.07.2017 года

Новый Федеральный закон  устанавливает правила создания и работы ТСН (Товарищества собственников недвижимости) в формате СНТ, ОНТ.

Товарищества, созданные как  СНТ, ДНТ, ОНТ  регулируются ФЗ от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» до 2019 года.

       ОСНОВНЫЕ  СУЩЕСТВЕННЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ с 2019 года: 

ВНИМАНИЕ! «ДАЧНАЯ АМНИСТИЯ» ПО УЗАКОНИВАНИЮ ДАЧНЫХ СТРОЕНИЙ ПРОДЛЕНА ДО 2021 ГОДА!

  1. Федеральный закон № 66-ФЗ утратит силу с 01 января 2019 года.
  2. С 2019 года садоводческие и огороднические товарищества будут регулироваться Законом 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд;
  3. Отменили ДНТ как организационно-правовую форму, оставили только две: СНТ и ОНТ (см. статью 4 Закона 217-ФЗ);
  4. Отменили обязанность участвовать во всех проводимых общих собраниях;
  5. Отменили право членов товарищества определять размер платы для членов товарищества и индивидуальных садоводов. С 2019 года все расходы и тарифы должны утверждаться на общем собрании собственников;
  6. Юридические лица теперь не могут быть членами ТСН по типу СНТ и ОНТ (часть 1 ст. 12 Закона 217-ФЗ);
  7. Председатель правления или учредители не смогут самостоятельно выбирать, в каком банке открыть расчетный счет на ТСН, решение об открытии и закрытии банковских счетов может принять только общее собрание членов (пункт 8 части 1 ст. 17 Закона 217-ФЗ).

ОБЗОР ИЗМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА (август 2019)
1. «ДАЧНАЯ АМНИСТИЯ» ПРОДЛЕНА ДО 2021 ГОДА
Федеральный закон от 02.08.2019 № 267-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Начало действия документа — 02.08.2019
До 01.03.2021 года оформление прав на садовые и жилые дома, построенные на садовых участках, будет осуществляться в упрощенном порядке — при наличии права на земельный участок потребуется только технический план. Сведения о соответствующем объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации. Все необходимые документы владелец сможет подать в органы регистрации прав самостоятельно.
До 01.03.2021 правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, на которых до дня вступления в силу Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе направить в уполномоченные органы на выдачу разрешений на строительство уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства.
Вводится бессрочная норма о возможности установления субъектами РФ предельных максимальных цен для кадастровых работ.
Срок льготного бесплатного предоставления в собственность членам садоводческих и огороднических товариществ земельных участков, находящихся в публичной собственности, в том числе земель общего пользования, продлевается до 1 марта 2022 года.
Устанавливается прямая обязанность органов власти проводить все необходимые действия по образованию земельного участка (межевание, постановка на государственный кадастровый учет) придомовой территории многоквартирных домов.
Также на органы власти возлагается обязанность по информированию граждан об изменениях в правилах строительства домов на дачных и садовых участках.

НОВОЕ В ЗАКОНЕ с 2019 года!

1. В законе даются определения некоторым объектам (например, садовый земельный участок, садовый дом, имущество общего пользования, земельные участки общего назначения);

2. Запретили создавать несколько ТСН по типу СНТ в рамках одной территории, если ее границы утверждены проектной документацией. Если границы не утверждены – можно, как и раньше, создавать сколько угодно СНТ.

3. Ввели новое минимальное количество учредителей – не менее 7 человек. При этом решение о создании такого ТСН принимается единогласно (100% голосов). Если в товариществе менее 7 членов, оно подлежит ликвидации.

4. Количество членов правления товарищества не может быть менее трех человек и должно составлять не более пяти процентов от общего числа членов. Это требование прямо противоречит положению о минимальном составе СНТ из семи членов товарищества;

5. Председатель правления не может выдать доверенность с правом передоверия (п. 6 части 1 ст. 19 Закона 217-ФЗ);

6. Ввели очно-заочное голосование для принятия решений на общих собраниях;

7. Улучшилось положение индивидуальных садоводов (собственников, не являющихся членами товарищества). С 2019 года индивидуальные садоводы имеют право не только присутствовать на общих собраниях, но и голосовать по отдельным вопросам на общем собрании членов товарищества, а именно:

  принимать решение о приобретении земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности;

принимать решение по распоряжению всем общим имуществом, начиная от земельных участков, заканчивая шлагбаумами и видеокамерами;

— принимать решения о передаче недвижимости общего пользования в общую долевую собственность, или в собственность муниципальной власти, или в собственность государства (субъекта РФ);

определять размер и срок внесения взносов, порядок расходования целевых взносов, определять плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом (а именно, смету доходов и расходов теперь определяют не члены товарищества, а все собственники недвижимости). Кроме того, теперь все эти вопросы будут решаться квалифицированным большинством (2/3 от участников собрания);

Утверждать финансово-экономическое обоснование размера всех взносов.

8. Индивидуальные садоводы теперь не только формируют и утверждают смету наравне со всеми, но и несут такое же бремя содержания общего имущества, как и члены товарищества (ранее по 66-ФЗ индивидуальный садовод мог не платить целевые взносы). В этом плане СНТ приблизили к ТСЖ в многоквартирном доме. Теперь членство в товариществе влияет только на принятие некоторых управленческих решений. Права у членов СНТ и индивидуальных садоводов теперь будут практически равные. 

9. Регламентирован порядок ведения садоводства без создания товарищества (ст. 6 Закона 217-ФЗ);

10. В части 7 ст. 10 Закона 217-ФЗ указали однозначно, что учредители Товарищества собственников недвижимости (ТСН) по типу СНТ или ОНТ являются членами такого товарищества после его создания.

11. Максимальный срок полномочий правления и председателя правления продлили с двух до пяти лет(часть 5 ст. 16 Закона 217-ФЗ). При этом возможно досрочное переизбрание правления и председателя в любой момент;

12. Устранили еще один пробел в законодательстве. Ранее в законе отсутствовало указание о том, кто управляет товариществом в период между окончанием полномочий одного правления и избрания нового. Теперь закон говорит об этом прямо: «Лица, избранные в исполнительные органы товарищества, продолжают осуществлять свои полномочия до избрания новых исполнительных органов товарищества» (часть 6 ст. 16 Закона 217-ФЗ);

13. Расширен круг вопросов, для принятия которых требуется квалифицированное большинство голосов (2/3 от числа участников собрания), а именно:

— изменение устава товарищества;

— избрание органов товарищества (председателя товарищества, членов правления товарищества), ревизионной комиссии (ревизора), досрочное прекращение их полномочий;

— определение условий, на которых осуществляется оплата труда всех работников по трудовым договорам;

— принятие решения о приобретении товариществом земельных участков;

— принятие решения о создании (строительстве, реконструкции) или приобретении имущества общего пользования, о порядке его использования;

— принимать решения о передаче недвижимости общего пользования в общую долевую собственность, или в собственность муниципальной власти, или в собственность государства (субъекта РФ);

— распределение образованных на основании утвержденной документации по планировке территории садовых или огородных земельных участков между членами товарищества;

утверждение приходно-расходной сметы товарищества и принятие решения о ее исполнении;

определение размера и срока внесения различных взносов;

принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

утверждение финансово-экономического обоснования размера взносов.

14. Закон предусматривает новые способы уведомления членов ТСН о проводимых собраниях и их итогах, а именно (части 13 и 14 ст. 17 Закона 217-ФЗ):

— заказным письмом на адрес регистрации члена ТСН;

— цитата из закона дословно: «при наличии электронного адреса уведомление направляется только в форме электронного сообщения». Таким образом, на федеральном уровне признали надлежащим уведомление по электронной почте (раньше это было только в уставах отдельных товариществ).

— на сайте ТСН (при его наличии);

— на информационном щите;

— в СМИ субъекта РФ.

15. Как и раньше, уведомлять о проведении собрания нужно не позднее, чем за 14 дней до его начала. Частью 17 статьи 17 Закона 217-ФЗ определено, что не позднее чем за 7 дней инициаторы собрания должны довести до общего сведения (разместить или разослать) все материалы, по которым будут приниматься решения на общем собрании;

16. Протокол каждого общего собрания членов должен быть подписан всеми членами этого ТСН, которые участвовали в собрании (часть 25 ст. 17 Закона 217-ФЗ).

17. В правление могут входить лица, не являющиеся членами товарищества. Теоретически, все члены правления могут оказаться людьми со стороны, на что участникам товарищества необходимо обращать внимание в ходе выборов правления.

18. Садоводам запрещают продавать свою продукцию на улице. То есть, с 2019 года бабушка, которая продает на улице фрукты-овощи со своего участка, должна зарегистрироваться как ИП, и реализовывать  продукцию торговым сетям, сдавать отчетность, платить налоги и т.д.

Отличия СНТ от ОНТ

СНТ (садовые некоммерческие товарищества) можно строить капитальные строения, в том числе жилые дома, а на огородных участках в ОНТ могут быть  размещены только некапитальные постройки. Эта разница существенная, и на это стоит обращать  внимание при покупке дачного участка, т.к. с вступлением в действие нового закона нельзя будет оформить жилой дом в  ОНТ с целью регистрации и постоянного проживания.

На садовом же участке в составе СНТ законодательство разрешает строительство капитального жилого дома, и на него можно будет оформить право собственности, прописаться в нем и соответственно платить за него налоги.
Так же СНТ (садоводческое товарищество), при соблюдении определенных условий, может преобразоваться в коттеджный поселок, т.е. стать уже не садоводами и огородниками, а товариществом собственников недвижимости. Для такой реорганизации СНТ должно выполнить следующие условия:

  1. СНТ должно находиться в пределах населенного пункта;
  2. Все дома в СНТ должны быть признаны как капитальные и жилые;
  3. Вид использования земли у все членов СНТ должен быть переведен в ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

В СНТ и коттеджных поселках вид использования земли возможно будет оформить как ИЖС.

                                      

ОНТ (огородные некоммерческие товарищества) граждане могут иметь только  некапитальные постройки, к которым относятся сооружения, не имеющие фундамента. Соответственно, некапитальные постройки в ОНТ не  могут быть оформлены как объекты недвижимости. Конечно, можно построить на своем огородном участке в ОНТ капитальный дом с фундаментом, сославшись на то, что он используется для хранения инвентаря и корнеплодов.

Однако, зарегистрировать право собственности на такой дом будет нельзя, пока не поменяется вид разрешенного использования участка на ИЖС, которое возможно только в СНТ и коттеджных поселках.

Однако, это будет достаточно трудно сделать, потому, что, во-первых, нужно будет сменить форму товарищества на СНТ т.к. к планировке и застройке территории садоводства предъявляются определенные требования (СНиП 30-02-97 от 2011 года), а к территории ОНТ таких требований нет. С учетом этого может оказаться, что ОНТ не может быть переведено в СНТ и тем более в коттеджный поселок из-за несоблюдения ряда требований.

Из всего этого следует, что в такой ситуации невозможно зарегистрировать свое капитальное строение как жилой дом и прописаться в нем. К тому же тем, кто не зарегистрировал свои дома, грозит двойной налог на землю.

 В ОНТ вид использования земли должен быть только «для сельскохозяйственных нужд».

По оформлению дачных домов и построек обращайтесь к нам

по тел. +7 9619 247799, 8(3532)430-230, 430-730